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La SCI familiale : un outil de transmission patrimoniale efficace ?

La SCI familiale : un outil de transmission patrimoniale efficace ?

Publié le : 23/06/2025 23 juin juin 06 2025
Rédaction

La société civile familiale, connue sous l’appellation « SCI familiale », est une SCI classique dont les associés sont unis par un lien de parenté ou d’alliance. Cette structure juridique permet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier, tout en facilitant sa transmission.

Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI familiale offre une alternative efficace à l’indivision successorale, en ce qu’elle planifie la transmission du patrimoine, ce qui permet d’éviter les conflits entre héritiers.

 

Comment créer une SCI familiale ?



Les membres d’une même famille souhaitant constituer une SCI familiale doivent respecter certaines démarches :

 
  1. La rédaction des statuts :

Ce document fixe les règles de fonctionnement de la société et comprend :
 
  • La dénomination sociale de la SCI ;
  • Son objet social ;
  • L’identité des associés ;
  • Le montant et la répartition du capital social ;
  • La nature des apports
 
  1. Le dépôt du capital social :

Une fois les statuts rédigés, les associés doivent déposer leurs apports qui, bien qu’ils soient le plus souvent en nature (biens meubles ou immeubles), peuvent également être en numéraire. Aucun capital minimum n’est requis.

 
  1. La publication dans un journal d’annonces légales (JAL) :

Cette formalité porte la création de la société à la connaissance des tiers.

 
  1. L’immatriculation au greffe :

Les associés doivent remplir et déposer un dossier d’immatriculation, qui est nécessaire pour enregistrer la SCI au greffe du tribunal. Ce dossier comprend :
 
  • Le formulaire et la déclaration d’immatriculation ;
  • Les statuts de la société ;
  • L’attestation de parution au JAL ;
  • La déclaration de non-condamnation du gérant, accompagnée d’un justificatif d’identité ;
  • Le certificat de dépôt du capital ;
  • Un chèque de banque, pour procéder aux frais d’immatriculation.

Une fois le dossier validé, un extrait K-bis est remis par l’administration, officialisant ainsi la création de la SCI familiale.

 

Les avantages de la SCI familiale


La SCI familiale présente plusieurs atouts :
 
  • Une transmission patrimoniale facilitée : les biens, transformés en parts sociales, sont cédés progressivement aux héritiers tout en assurant la pérennité et l’intégrité du patrimoine ;
  • Une gestion optimisée : contrairement à l’indivision, les associés peuvent définir des règles précises de gestion des biens en répartissant leurs charges et responsabilités, afin d’éviter des blocages dus à des désaccords familiaux ;
  • Une fiscalité avantageuse : les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu, chaque associé étant alors imposé à hauteur des parts détenues dans la SCI. Il est possible d’opter, par exception, pour l’impôt sur les sociétés. Cette option est révocable au plus tard à la fin du 5ème exercice suivant celui au cours duquel l’option a été demandée.
 

Les inconvénients de la SCI familiale



Malgré ses atouts, la SCI familiale comporte certaines limites. Tout d’abord, en ce qu’elle forme une société civile par nature, elle ne peut exercer d’activité commerciale.

De plus, sa création implique de lourdes démarches, similaires à celles d’une société classique, ce qui peut être contraignant et coûteux.

Par ailleurs, la SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse, constituant une réelle contrainte pour les associés qui doivent effectuer une assemblée générale ordinaire à chaque fin d’exercice, pour valider les comptes annuels.

Enfin, les associés de la SCI familiale sont responsables indéfiniment des dettes de la société : les créanciers peuvent se retourner contre leurs patrimoines personnels en cas de défaut de paiement.
 
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